Расчет стоимости 5% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва»

* В связи с тем, что в документах из БТИ нет информации относительно строительного объема здания, в целях настоящей оценки он был рассчитан в соответствии с методикой, приведенной в п.20 «Общей части» к сборникам УПВС.

2. АНАЛИЗ НАИЛУЧШЕГО И НАИБОЛЕЕ ЭФФЕКТИВНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ОБЪЕКТА

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наилучшего и наиболее эффективного использования объектов оценки, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «Наилучшее и наиболее эффективное использование», подразумевает такое использование, которое из всех разумно возможных, физически осуществимых, финансово-приемлемых, должным образом обеспеченных и юридически допустимых видов использования объектов оценки обеспечивает максимально высокую текущую стоимость будущих денежных потоков от эксплуатации недвижимости.

Предметом настоящей оценки является определение стоимости объектов оценки при существующем использовании. Таким образом, анализ наилучшего использования в данном контексте теряет смысл, и в целях данной оценки стоимость объектов будет определяться исходя из существующего на момент оценки их использования.

3. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объекты большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.

Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:

1) Расчет стоимости приобретения или прав долгосрочной аренды свободной и имеющейся в распоряжении земли в целях оптимального ее использования;

2) Расчет полной восстановительной стоимости зданий. В основе расчета восстановительной стоимости лежит расчет затрат на воссоздание рассматриваемых объектов, исходя из современных цен и условий изготовления аналогичных объектов на определенную дату;

3) Определение величины физического, функционального и внешнего износов зданий;

4) Определение стоимости нового строительства зданий путем увеличения его полной восстановительной стоимости на величину предпринимательской прибыли;

5) Определение стоимости улучшений земельного участка путем уменьшения стоимости нового строительства зданий на величину накопленного износа;

6) Суммирование полученных стоимостей земельного участка и его улучшений для получения рыночной стоимости объектов оценки в рамках затратного подхода.

3.1 Определение стоимости прав долгосрочной аренды земельного участка

Земельный рынок г. Москвы характеризуется особой правовой средой. На сегодняшний день здания и сооружения могут находиться в собственности, но земля в г. Москве по-прежнему в большинстве случаев предоставляется на правах аренды. Срок аренды составляет, как правило, 49 лет.

Согласно статье 35 Земельного Кодекса РФ от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 Земельного Кодекса, а именно: юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Кодексом. Исключительное право на приобретение права аренды земельных участков имеют юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены Кодексом, федеральными законами. Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана).