Расчет стоимости 5% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва»

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, при использовании затратного подхода по состоянию на дату оценки составляет:

г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2

1 101 100 (Один миллион сто одна тысяча сто) рублей,

г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.5

7 798 477 (Семь миллионов семьсот девяносто восемь тысяч четыреста семьдесят семь) рублей,

г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.9

1 991 476 (Один миллион девятьсот девяносто одна тысяча четыреста семьдесят шесть) рублей

4. ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

Необходимой предпосылкой для применения методов сравнительного подхода является наличие информации о сделках с аналогичными объектами недвижимости (которые сопоставимы по назначению, размеру и местоположению), произошедших в сопоставимых условиях (время совершения сделки и условия финансирования сделки).

Основные трудности при применении методов сравнительного подхода связаны с непрозрачностью российского рынка недвижимости. В большинстве случаев реальные цены сделок с объектами недвижимости неизвестны. В связи с этим при проведении оценки применяются цены предложений по выставленным на продажу объектам.

Метод сравнения продаж определяет рыночную стоимость объекта на основе анализа недавних продаж сопоставимых объектов недвижимости, которые сходны с оцениваемым объектом по размеру и использованию. Данный метод определения стоимости предполагает, что рынок установит цену для оцениваемого объекта тем же самым образом, что и для сопоставимых, конкурентных объектов. Основополагающим принципом при использовании метода сравнения продаж является, так называемый, принцип замещения, который гласит, что стоимость недвижимости, которая имеет объекты - заместители на рынке, обычно устанавливается исходя из затрат на приобретение "равно желаемого объекта- заместителя".

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;

определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице;

сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключения из списка сравниваемых;

приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к рыночной стоимости объекта оценки.

В процессе сбора информации по сопоставимым объектам оценщиком не была обнаружена информация о совершенных сделках купли-продажи аналогичных объектов, т.к. информация об условиях продажи и реальной цене сделки, как правило, носит конфиденциальный характер. Поэтому расчет стоимости объектов методом сравнения продаж основывался на ценах предложения с учетом корректировок.

В качестве единицы сравнения была взята стоимость одного квадратного метра общей площади выставляемого на продажу здания или его части. В настоящее время в г. Москве ставки продажи 1 кв.м. зданий с офисными и торговыми помещениями варьируются в зависимости от удобства их расположения, престижности района, общей площади, конструктивных особенностей, технического состояния. Оценщиком было произведено маркетинговое исследование рынка продажи с целью установления типичных размеров ставок продажи для зданий, сопоставимых с оцениваемым объектом. Выбор аналогов производился на основании информации полученной из журнала «Недвижимость и цены» №39 (187) за 2007 г., www.newbase.ru, www.realsale.ru, www.doski.ru, www.mamadu.ru, www.aretaplus.ru, www.incom.ru, www.realtynews.ru, www.estvse.ru, а также в результате непосредственных переговоров с лицами, уполномоченными выставлять данные объекты на продажу.

Выборка данных приведена ниже:

Таблица № 8. Предложение сопоставимых объектов