Расчет стоимости 5% пакета акций ОАО «Торговый дом Москва-Москва»

na - общее число арендных периодов в году.

Полученная в результате величина коэффициента недоиспользования выражает долю ПВД, теряемого в результате невозможности 100%-ной сдачи в аренду всех предназначенных для этого площадей конкретного объекта недвижимости. Отсюда, возникает необходимость скорректировать ПВД на коэффициент загрузки площадей (Кз)

, который определяется следующим образом:

Невозможность полного сбора арендной платы подразумевает типичную рыночную ситуацию, когда всегда имеются недобросовестные арендаторы, которые, освобождая помещение, не погашают свою задолженность по аренде. Количественным выражением снижения дохода от неоплаты аренды является коэффициент потери доходов от неоплаты (коэффициент недосбора платежей) Кн, который определяется на основе информации о средних потерях собственников от неуплаты арендаторами арендной платы по данному виду помещений, который выражается в % от потенциального валового дохода.

Таким образом, коэффициент сбора платежей (Кс)

составит:

Итак, расчет действительного валового дохода (ДВД) осуществляется по следующей формуле:

5.1. Расчет потенциального валового дохода (ПВД)

Расчет потенциального валового дохода осуществлялся на основе анализа текущих ставок на рынке аренды для сравнимых объектов (рыночных ставок арендной платы). Исследование арендных ставок офисных и торговых помещений проводилось по данным различных риэлторских фирм г. Москвы.

функциональное назначение,

расположение объекта, транспортная доступность

коммерческая привлекательность объекта.

Далее в таблице представлена подборка сравнимых объектов с указанием соответствующих ставок арендной платы, а также вычисляется усредненная ставка арендной платы с учетом корректирующих поправок.

Таблица № 13.

Характеристики сопоставимых объектов для определения средних ставок арендной платы для здания по адресу: г. Москва, ул. Сергея Макеева, д.42/9 стр.2